Diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier
Avant de vendre votre bien, vous devez constituer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics protègent l'acheteur et le vendeur en garantissant une information transparente sur l'état du bien.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Le DPE évalue la consommation énergétique du logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il est classé de A (très économe) à G (très énergivore). Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : sa validité juridique est engagée.
- Obligatoire pour : tous les biens immobiliers (vente et location)
- Durée de validité : 10 ans
- Absence : la vente peut être annulée ou le vendeur tenu responsable
Amiante
Le diagnostic amiante recherche la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, une substance cancérogène interdite depuis 1997. Il concerne les parties privatives et les parties communes.
- Obligatoire pour : biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
- Durée de validité : illimitée si résultat négatif ; à renouveler si positif après travaux
- Absence : engage la responsabilité du vendeur pour vices cachés
Plomb — CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb)
Le CREP détecte la présence de plomb dans les revêtements du logement. Il vise à prévenir le saturnisme, notamment chez les enfants.
- Obligatoire pour : biens construits avant le 1er janvier 1949
- Durée de validité : 1 an si présence de plomb, illimitée si absence
- Absence : la vente peut être annulée ou le vendeur tenu responsable
Termites
Le diagnostic termites recherche la présence de ces insectes xylophages qui peuvent fragiliser la structure du bâtiment. Il n'est obligatoire que dans les zones déclarées à risques par arrêté préfectoral.
- Obligatoire pour : biens situés dans les zones définies par arrêté préfectoral
- Durée de validité : 6 mois
- Absence : peut engager la responsabilité du vendeur
État des Risques et Pollutions (ERP)
L'ERP informe l'acheteur sur les risques naturels (inondation, séisme, avalanche), technologiques (usines Seveso) et miniers auxquels le bien est exposé.
- Obligatoire pour : biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques
- Durée de validité : 6 mois
- Absence : l'acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix
Électricité
Ce diagnostic évalue l'état de l'installation électrique intérieure pour identifier les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
- Obligatoire pour : biens dont l'installation électrique a plus de 15 ans
- Durée de validité : 3 ans pour une vente
- Absence : l'acheteur peut se retourner contre le vendeur
Gaz
Le diagnostic gaz contrôle l'état des installations intérieures de gaz pour prévenir les risques d'explosion ou d'intoxication.
- Obligatoire pour : biens dont l'installation gaz a plus de 15 ans
- Durée de validité : 3 ans pour une vente
- Absence : engage la responsabilité du vendeur
Assainissement non collectif
Ce diagnostic concerne les biens non raccordés au réseau public d'assainissement et disposant d'une installation autonome (fosse septique, etc.).
- Obligatoire pour : biens non raccordés au réseau public d'assainissement
- Durée de validité : 3 ans
- Absence : peut bloquer la vente ou entraîner des pénalités
Métrage Carrez
La loi Carrez impose la mention de la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot en copropriété. Un diagnostiqueur mesure précisément la surface habitable selon des règles strictes.
- Obligatoire pour : lots en copropriété (appartements, locaux commerciaux...)
- Durée de validité : illimitée sauf travaux modifiant la surface
- Absence : la vente peut être annulée dans un délai d'un mois
Obtenez rapidement un devis auprès de diagnostiqueurs certifiés pour constituer votre DDT.
Demander un devis diagnostics💡 Conseils pratiques
- Faites réaliser tous vos diagnostics par un seul diagnostiqueur certifié : c'est souvent moins cher en pack.
- Vérifiez que le diagnostiqueur possède bien les certifications à jour pour chaque type de diagnostic.
- Prévoyez l'accès aux combles, au tableau électrique et au compteur gaz le jour de l'intervention.
Questions fréquentes
Quand doit-on réaliser les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente du bien, et en tout état de cause avant la signature du compromis de vente. Certains doivent même figurer dès l'annonce immobilière (notamment le DPE avec mention de la classe énergie).
Les diagnostics immobiliers ont-ils une durée de validité ?
Oui, chaque diagnostic a sa propre durée de validité. Par exemple, le DPE est valable 10 ans, le constat amiante est illimité s'il est négatif, le diagnostic termites n'est valable que 6 mois. Il est important de vérifier que tous vos diagnostics sont à jour avant de signer le compromis.
Que se passe-t-il si un diagnostic révèle un problème ?
Si un diagnostic révèle la présence d'amiante, de plomb ou une installation dangereuse, cela ne bloque pas nécessairement la vente. L'acheteur est informé et peut en tenir compte dans sa décision d'achat ou dans la négociation du prix. Le vendeur est ainsi protégé contre les recours en garantie des vices cachés.
Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics immobiliers doivent obligatoirement être réalisés par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité (Cofrac). Il doit être indépendant du vendeur, de l'acheteur et de l'agence immobilière.
Le DPE est-il le même pour une vente et une location ?
Le même DPE peut être utilisé pour une vente et une location, dans la limite de sa durée de validité de 10 ans. Toutefois, les obligations liées au DPE diffèrent selon le contexte : pour une location, les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions progressives depuis 2023.