Délais entre le compromis de vente et l'acte authentique
Entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique chez le notaire, plusieurs semaines s'écoulent. Ce délai est nécessaire pour accomplir les formalités administratives et permettre à l'acheteur de finaliser son financement.
Le délai de rétractation de l'acheteur (10 jours)
À compter de la notification du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Pendant ce délai, il peut renoncer à l'achat sans avoir à justifier sa décision et sans perdre son dépôt de garantie. Le vendeur ne bénéficie d'aucun délai de rétractation équivalent.
Les conditions suspensives
Le compromis de vente est généralement soumis à des conditions suspensives. Si l'une d'elles n'est pas réalisée dans le délai imparti, la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué à l'acheteur.
Obtention du prêt immobilier
C'est la condition suspensive la plus courante. L'acheteur dispose généralement de 45 à 60 jours pour obtenir son financement. La condition porte sur un montant minimal, un taux maximal et une durée maximale définis dans le compromis.
Absence de droit de préemption
La collectivité territoriale (mairie, département) dispose d'un droit de préemption urbain (DPU) lui permettant de racheter le bien en priorité. Elle a 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour exercer ce droit.
Absence de servitudes ou de vices cachés
Le compromis peut également prévoir une condition suspensive liée aux résultats des diagnostics immobiliers ou à l'absence de servitudes particulières révélées lors des recherches notariales.
Calendrier type d'une vente immobilière
| Étape | Délai | Commentaire |
|---|---|---|
| Signature du compromis | J | Point de départ des délais |
| Délai de rétractation acheteur | J à J+10 | 10 jours calendaires |
| Dépôt de la DIA en mairie | Sous 15 jours | Par le notaire |
| Délai de préemption municipal | J+10 à J+70 | 2 mois à compter de la DIA |
| Obtention du prêt immobilier | J+30 à J+60 | 45 jours en moyenne |
| Préparation de l'acte authentique | J+60 à J+75 | Par le notaire |
| Signature de l'acte authentique | J+60 à J+90 | Remise des clés |
Cas de prolongation du délai
Certaines situations peuvent nécessiter de prolonger le délai habituel :
- Obtention difficile du prêt immobilier (nécessité de trouver un autre établissement)
- Exercice par la collectivité de son droit de préemption (qui relance un nouveau cycle)
- Découverte de servitudes ou de problèmes de titre de propriété
- Travaux à réaliser avant la vente suite aux diagnostics
- Succession en cours (vente d'un bien hérité)
- Accord d'un tiers nécessaire (indivision, divorce)
La prolongation se fait par avenant au compromis de vente, signé par les deux parties.
Le dépôt de garantie
À la signature du compromis, l'acheteur verse généralement un dépôt de garantie équivalent à 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme est bloquée sur un compte séquestre chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte authentique. En cas de réalisation des conditions suspensives, elle s'impute sur le prix de vente.
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- Anticipez le délai de rétractation de 10 jours : aucune démarche bancaire ne commencera avant cette échéance.
- Relancez régulièrement l'acheteur sur l'avancement de son dossier de prêt pour éviter les mauvaises surprises.
- Prévoyez une marge de 2 semaines supplémentaires par rapport à la date de signature prévue — les retards notariaux sont fréquents.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal entre le compromis et l'acte authentique ?
Il n'existe pas de délai légal fixe entre le compromis de vente et l'acte authentique. En pratique, ce délai est généralement de 2 à 3 mois. Il peut être plus court (1 mois) en cas de vente sans prêt immobilier, ou plus long si des conditions suspensives particulières doivent être levées.
Qu'est-ce que le délai de rétractation de 10 jours ?
Après la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires (depuis la loi Macron de 2015). Pendant ce délai, il peut annuler la vente sans motif et sans pénalité. Le vendeur, lui, n'a pas de délai de rétractation.
Peut-on prolonger le délai entre le compromis et la vente définitive ?
Oui, le délai peut être prolongé d'un commun accord entre vendeur et acheteur, par la signature d'un avenant au compromis de vente. Cette prolongation est fréquente en cas de difficultés à obtenir le financement, de retard dans les formalités administratives ou de travaux découverts lors des diagnostics.
Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas son prêt ?
Si l'acheteur n'obtient pas son prêt immobilier dans le délai prévu par la condition suspensive (généralement 45 à 60 jours), il peut se désengager sans pénalité et récupérer son dépôt de garantie. Le vendeur ne peut pas conserver les fonds versés dans ce cas.
Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité (commune, département) de se substituer à l'acheteur pour acquérir le bien aux mêmes conditions. La mairie dispose de 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour exercer ce droit. C'est l'une des raisons pour lesquelles le délai entre compromis et acte authentique est d'au moins 2 mois.